Skip Navigation
 

Makelaars Ruil » Huis en Hypotheek

Mijn visie op huizenmarkt



Mijn visie van de situatie in 2016 is als volgt


In 2008 was de markt een duidelijke luchtbel met name door overkredietering:


Inhoudelijke factoren:
1) groot percentage aflossingsvrij(t.o.v. buitenlands referentie kader)
2) Hoge LTV. (t.o.v. buitenlands referentie kader)
3) Hoge LTI (met name veroorzaakt door aflossingsvrije contracten).(t.o.v. buitenlands referentie kader)
4) woning schaarste.
5) HRA nog niet ingeperkt


Emotionele factoren:
1) in de algemene opinie was je een sukkel als je geen huis kocht. Je mistte dan je overwaarde!
2) hoge mate van koop druk. Als je nu niet koopt, volgend jaar is het weer duurder.
3) men had een woon carriere!
4) men bestede een groot deel van het inkomen aan wonen, maar dat was niet erg want het huis werd toch meer waard.

De combinatie van inhoudelijke en emotionele factoren brachten dat veel mensen voor 2008 in de FUIK zwommen.


De vraag nu is, is de luchtbel leeggelopen? zijn we halverwege ? gaat de markt weer aantrekken? of moet de klap nog komen?


Wat is er veranderd sinds 2008?

Inhoudelijke factoren:
1) aflossingsvrij is niet meer mogelijk, voor nieuwe gevallen
2) Hoge LTV, wordt gedeeltelijk afgebouwd.
3) Hoge LTI wordt gedeeltelijk afgebouwd.
4) woning schaarste is aan het afnemen (Amsterdam daargelaten) aantal krimpgebieden neemt toe. Tevens neemt het aantal gezinnen met kinderen af met 140k gezinnen tot 2025. Gezinnen zijn namelijk grootste groep kopers.
5) HRA wordt stapsgewijs ingeperkt
6) extreem lage rente.
7) huren zijn verhoogd voor scheefwoners.


Eigen huizenbezitters-factoren:
1) het risico van lenen is beter onderkent.
2) koopdruk is afgenomen, men heeft meer tijd er is meer aanbod (Amsterdam uitgesloten)
3) men gaat niet meer voor de max, men wil ook kunnen leven. men kent allemaal een onderwater geval of mensen die in de problemen zijn gekomen.
4) men koopt voor minimaal 10 jaar een huis
5) men besteedt nog steeds een groot deel van het inkomen aan wonen.


Minder krediet voorhanden
Al met al bewegen we dus geleidelijk naar een gezondere situatie, dat betekent wel dat er minder krediet is om in de huizenmarkt te pompen.

Geen overwaarde de komende jaren
Mijn conclusie, als je nu een courant huis koopt (voor 10 jaar) en de lage rente gebruikt om extra af te lossen is er niks aan de hand. Je zult er niet rijk van worden zoals vroeger dat niet.

Het blijft koffiedik kijken
De meeste van bovenstaande punten zijn structureel van aard, er zijn een aantal zaken die moeilijker te voorspellen zijn zoals economische groei en rentestanden. Er zijn ook een aantal zekerheden zoals krimp van de vraag voor gezinswoningen.


Grote klap of stabiliteit
Al met al ik denk ik we zijn halverwege (inflatie gecorrigeerd) en ik hoop oprecht dat de grote klap niet gaat komen.

Dinsdag 13 januari 2016




Reactie

Visie op woningmarkt 2018


Het is 2013... Een student (19 jaar) begint net aan zijn universitaire studie. Uit huis, op kamers in een nieuwe stad. Hij verwacht binnen 4 jaar af te studeren, mede vanwege de onzekerheid van de langstudeerboete en / of het sociale leenstelsel. Uiteindelijk duurt de studie 5 jaar. Omdat de kamer duur is en vanwege een zachte lening van DUO die noodzakelijk was om rond te komen de afgelopen 5 jaar is er een schuld van 15.000 ontstaan.

Na het afstuderen word een mooie eerste baan aangeboden. Startsalaris 36.000. Vast contract, geen proeftijd, want de werkgever kent hem vanaf zijn stageopdracht tijdens zijn studie. Student wil graag verhuizen naar de stad van de werkgever. Huren zou hem ca. 900 per maand kosten en daarnaast zijn deze huurwoningen nauwelijks te vinden.

Kopen dan maar? Situatie per 2018:

- 0,75% van de 15.000 als last geldt waardoor de leencapaciteit behoorlijk wordt verlaagd
- De kosten koper volledig zelf zouden moeten worden betaald
- Er geen geld is voor inrichting van de aan te kopen woning.


Stel dat de wens is een leuk appartement te kopen voor een bedrag van ca. 160.000. De kosten koper zijn ca. 6%. Er is een tekort van 9.600. Daarnaast zou voor inrichting een bedrag van zeker 8.000 nodig zijn. Dus een tekort van 17.600. Daarnaast de studieschuld die terugbetaald moet worden. Op basis van de oude acceptatienormen zou deze student het best voor elkaar kunnen krijgen.

Aankoop met NHG, stukje extra opnemen voor k.k. en inrichting, DUO wordt niet gemeld / gevraagd / getoetst... Of dit nou helemaal goed was valt te bediscussieren. Maar de nieuwe situatie is wel heel hard.

Voordat deze persoon de inrichting en de kosten koper bij elkaar heeft gespaard zal deze een jaar of 3 a 4 verder zijn. Als dit overigens mogelijk is, want vermoedelijk zal er moeten worden gehuurd voor een hoog bedrag. Na 3 a 4 jaar is hij een levensfase verder.

Een relatie? Kinderwens? Wie zal het zeggen...? Vermoedelijk wel een stuk hoger inkomen o.b.v. gemiddelde ontwikkelingen van academici. Maar dat is niet specifiek genoeg.

Mijn verwachting is dat door de geuite aanpassingen (naast vermoedelijk ook lagere woonquotes vanwege afgenomen koopkracht) steeds minder mensen de stap kunnen en willen zetten om een starterswoning te kopen. Liever wachten en dan ineens een grotere woning kopen.

Gevolg: minder vraag naar koopwoningen in het huidige starterssegment. Vraaguitval leidt tot waardedaling. Huidige woningbezitters dieper in de problemen. Met andere woorden: door de aangepaste regelgeving gaat zich een scenario voordoen die de regeling (mede) moet voorkomen: Overkreditering en de kans op een restschuld voorkomen.

Oplossingen zoals geen OVB voor starters of een langere aftrekduur bieden geen soelaas. Juist door de normen die er worden gehanteerd. Ja, kwetsbare groepen moeten beschermd worden en normen zijn er om een richting te bieden en excessen te voorkomen.

Echter, zowel ieder mens als ieder (hypotheek-) advies is uniek en daarmee leent dit advies zich niet voor het plaatsen in hokjes. Geldverstrekkers en bemiddelaars zouden (weer) moeten mogen afwijken van de standaardnormen, omdat we nou eenmaal niet allemaal Jan Modaal als klant hebben.

Het halsstarrig hanteren van de norm is verstoring van de marktwerking en leidt tot zeer ongewenste effecten op de woningmarkt. Evenzo ben ik van mening dat stimulering ook niet nodig zou moeten zijn. Ook dat is kunstmatig.

AFM, ik verzoek: Laat de aanbodzijde haar werk goed doen (controleer hierop en handhaaf) en gooi normen overboord. Benoem desnoods een niet-limitatieve lijst met situaties waarop wel of geen uitzondering mogelijk is. Schrijf een leidraad over hoe explains toe te passen (bijvoorbeeld hoe uit te gaan van het NBI).

Geld verstrekken is altijd een risico voor de geldverstrekker. Door dit gegeven zal er altijd naar de ratio van de aanvraag worden beoordeeld.

Helaas wordt de kwaliteit van het advies niet altijd goed beoordeeld bij beoordelingsrondes. Er wordt gekeken naar hoe procedures worden toegepast, maar inhoudelijk wordt er geen oordeel gegeven over de kwaliteit van het advies. Dat is niet de taak van de toezichthouder en het beoordelen van kwaliteit is subjectief. Ik begrijp ook de problematiek wat dat betreft.

Echter, de branche investeert tientallen miljoenen aan opleidingen (studie-, examen- en PE-kosten, naast de geinvesteerde tijd), maar de conclusie is dat je geen maatwerk kunt leveren en niet passend kunt adviseren vanwege standaard-normen. Het gaat te ver...!

Ondanks de beoogde deskundigheid en vaardigheden wordt de markt geen ruimte geboden om iedere relatie en ieder risico individueel te beoordelen en een passend aanbod te doen, overeenkomstig het risicoprofiel dat de klant heeft m.b.t. de kredietwaardigheid.

We moeten zeker niet terug naar hoe het was, maar hoe het nu is en nog erger; hoe het gaat worden zal de woningmarkt vernietigen de komende jaren.

Ik ben erg bang voor de toekomstige woningmarkt, vanwege de verstoring van de marktwerking aan de financieringskant. Met name appartementenbezitters die verwachten hun woning over een jaar of 6 te willen verkopen moeten zich ernstig zorgen maken over de vraag die er zal zijn en de invloed die de (door mij) verwachte vraagafname zal hebben op de waarde van de woning en de mogelijke restschuld.


Dit artikel is op persoonlijke titel geschreven en kan niet worden onderbouwd op basis van (wetenschappelijke) gegevens. Het is mijn logica, mijn boerenverstand. De tijd zal leren waar we heen gaan. De toekomstige veranderingen in normen en regels zullen mede bepalen wat de werkelijkheid zal worden.

Dinsadg 13 januari 2016




De opleving in de woningmarkt is van tijdelijke aard. De mensen die nu kopen zijn veelal doorstromers en goedverdienende tweeverdieners. Deze groep droogt op. Het laatste kwartaal en begin volgend jaar zullen de verkoopaantallen weer significant afnemen, tenzij de hypotheekrente verder daalt. Hierdoor kan weer een groep minder goed verdienende tweeverdieners en doorstromers een huis bemachtigen. Dit gaat net zo lang door tot Jan en Jannie modaal met 50k inkomen een fatsoenlijke eensgezinswoning kunnen kopen binnen de Randstad. De nood voor koopwoning blijft aanwezig doordat de overheid de krapte op de woningmarkt stimuleert. Weinig nieuwbouw, geen nieuwbouw vrije sector huurwoningen en de voorraad sociale huurwoningen verdampt door de komst van asielzoekers.

Daarnaast kampt Nederland met meer dan 100.000 wanbetalers die hun hypotheek al meer dan 4 maanden niet heeft betaald. Allemaal problemen die de laatste tijd vanuit de media niet meer worden belicht, omdat het allemaal zo goed lijkt te gaan. Het is dus nog lang geen Hosanna en dus ook geen goede tijd om nu in te stappen. Wie verstandig is spaart en wacht nog zeker 5 jaar met het kopen van een huis. Waarom? Omdat de rente verder zal dalen. ECB blijft goedkoop geld pompen in de economie. De inflatie laag blijft (bijna deflatie) door afzwakkende groei van opkomende economieen. De huizen in de toekomst energie neutraal gebouwd moeten worden (EU-regelgeving vanaf 2020) geen bouwer/aannemer/of koper die zich daar nu om bekommert.

De vergrijzing toeneemt en het aantal oude woningen (energie onzuinige woningen) die in de verkoop komt de komende jaren flink zal toenemen op de koopmarkt en een drukkend effect zal hebben. De HRA bij een volgend kabinet verder ingeperkt zal worden, evenals de NHG en de LTV (80%). Allemaal ontwikkelingen die de seinen op rood zetten en aangeven dat je beter nog kunt wachten met het kopen van een huis.

Zondag 11 oktober 2015


Reactie

Ik en niemand kan gelukkig de toekomst voorspellen. Maar je kunt met alle macro economische ontwikkelingen, politieke ontwikkelingen micro economische ontwikkelingen wel een bepaald standpunt innemen en je eigen verwachtingen formuleren. Vraag jezelf maar eens bijvoorbeeld af of het aantal mensen dat een huis kan betalen van meer dan 250.000,- euro de komende jaren zal toe of juist afnemen? Ik opteer voor het laatste. Waarom? Vergrijzing, mensen leven onder water en kunnen niet verhuizen, de starters kunnen het niet betalen en wordt een extra starterslening aangepraat (overkreditering; starter wordt wakker; open je ogen, je wordt er ingeluisd) en die doelgroep wat ik eerder aanhaalde die het kan betalen is opgedroogd. Conclusie: afname verkoopaantallen, huizen blijven langer te koop staan (met name oude niet geisoleerde huizen) met een prijsdaling tot wat de gek er voor geeft. Wees niet die gek! Jij bent slimmer dan de rest! Wees wijs en voorzie de mensen om je heen van de juiste en oprechte informatie met een realistische onpartijdige kijk op de woningmarkt. (realiteitscoach)



Reactie 2

Het meest storende lijkt mij het verloren vertrouwen van onze gepensioneerden in de overheid. Daarnaast kennen we nu de immigrantendiscussie die duidelijk leidt tot een polarisatie tussen linkse en rechtse bevolkingsgroepen. Het weifelende beleid van onze regering zorgt er voor dat ook het vertrouwen van hun kiezers wegebt met als neveneffect nog meer onrust in de samenleving. Er zijn veel meer zaken aan te halen die onvrede oproepen. Het TTIP-verdrag, de belastingontduikende multinationals, de vele fraudepraktijken op allerlei niveaus en noem maar op. Kortom, er is een toenemende sociale onvrede met daaraan gekoppeld wantrouwen wat nu de kop opsteekt. En laat dat nu precies zijn waar Martin Armstrong op doelde met zijn voorspellingen. In 2012 voorspelde hij dat de westerse economieen in 2016 in een vertrouwenscrisis zouden geraken nadat in oktober 2015 alle activa de hoogste stand hadden bereikt. Na het zien van zijn documentaire afgelopen week, geloof ik er sterk in dat deze man met zijn kennis en visie geen sprookjes zit te vertellen maar heel nuchter weet uit te leggen wat er zoal is scheef gegroeid in onze westerse schuld-gedreven-welvaart-economie. Ook geeft hij de keiharde feiten. Helaas vrees ik dat deze man gelijk krijgt en zijn wij met velen straks de pisang.





In Nederland zijn woningprijzen in de afgelopen jaren veel minder sterk gedaald dan in veel andere landen


Mijn visie - Met name in Groot Brittannie, Denemarken, Ierland en Spanje heeft een flinke prijscorrectie plaatsgevonden en is bovendien de stagnatie van de woningmarkt eerder begonnen.


Nederland is anders, wordt gezegd. En daarbij wordt verwezen naar specifieke omstandigheden als het groeiend aantal huishoudens, een tekort aan woningen en de dempende werking van onze riante hypotheekrenteaftrek.1 Indicatief voor de huidige omslag van de koopwoningmarkt is de dramatische afname van het aantal woningverkopen, die overigens in 2006 al in gang werd gezet, en de stagnatie van de doorstroming. Medio 2009 is de terugval van het aantal woningverkopen ruim 40% ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze teruggang vond met name plaats in de dure en middeldure segmenten. De verkoop van nieuwbouwwoningen is dit jaar met zelfs bijna 70 procent geduikeld ten opzichte van het gebruikelijke niveau.2 Zodra het vertrouwen is hersteld en hypotheekfinanciering weer ruim beschikbaar zal zijn zullen we met relatief gemak uit deze door de kredietcrisis veroorzaakte dip geraken. In dit artikel wil ik een andere analyse daar tegenoverstellen. Een analyse die eveneens rekening houdt met bijzondere kenmerken van de Nederlandse woningmarkt, maar andere dan die tot dusver genoemd werden. Het betreft namelijk aspecten die de structuur van de woningmarkt zelf kenmerken. Wanneer we deze erbij betrekken kan een herhaling van een woningmarktcrisis zoals begin de jaren tachtig niet worden uitgesloten.


Uitgestelde effect van prijsdaling
Opvallend aan het patroon van bijna dertig jaar geleden was het uitgestelde effect van de prijsdaling. Pas in 1980, anderhalf tot twee jaar na het begin van de crisis begonnen de prijzen fors te dalen. Dit had uiteindelijk een prijsdaling van ongeveer dertig procent tot gevolg. Wat er toen gebeurde heeft zich naar alle waarschijnlijkheid in het afgelopen jaar herhaald. Ook al verschillen de financiele en economische condities, een conjuncturele neergang heeft zowel toen als nu de structuur van de woningmarkt in korte tijd wezenlijk veranderd: van een geintegreerde markt naar een gesegmenteerde. Ook hier ligt het grote probleem bij de duurdere woningen, het segment dat de projecten financieel moet dragen, terwijl de verkoop van goedkope woningen nog enigszins doorloopt. Doorstromers wachten met het kopen van een huis en starters kunnen kiezen uit een ruim aanbod. Het wachten is op een daling van woningprijzen die deze verandering weerspiegelt. Die komt pas als er geen andere keuze meer is en eigenaar bewoners op grotere schaal door financiele en/of persoonlijke omstandigheden gedwongen worden tot verkoop over te gaan.


Alle gevolgen van dien
Dit artikel schetst in hoofdlijnen de kenmerken van gesegmenteerde en geintegreerde woningmarkten. Omdat het hier om relatief nieuwe concepten gaat zullen deze eerst uitgelegd en met elkaar vergeleken worden. Daarna wordt ingegaan op de kwetsbaarheid van de geintegreerde woningmarkt voor economische volatiliteit en hoe dit type woningmarkt bijdraagt aan het ontstaan van een zeepbel in huisprijzen, met alle gevolgen van dien.


Gesegmenteerde versus geintegreerde koopwoningmarkt


De woningmarkt zoals we die in de afgelopen periode gekend hebben en die als referentie wordt gebruikt voor normaal definieer ik als een geintegreerde woningmarkt. Deze markt werkt anders dan een gesegmenteerde markt die kenmerkend is voor de koopwoningsector in bijvoorbeeld Duitsland, Belgie, Frankrijk of Spanje. Nederland en het VK zijn voorbeelden van landen met een geintegreerde woningmarkt.


Zeven transacties of meer
Een gesegmenteerde markt is in hoofdzaak gericht op de bouw van nieuwe woningen. De voorraad speelt een ondergeschikte rol. Kenmerkend voor een geintegreerde woningmarkt is dat verreweg de meeste verkopen betrekking hebben op bestaande woningen waarbij lange ketens kunnen ontstaan van wel zeven transacties of meer. Dit is geen statisch gegeven: in 1995 betrof nog ruim de helft van alle verkochte woningen de bestaande voorraad en in 2005 was dat al meer dan driekwart.5 Terwijl nieuwbouw in een gesegmenteerde markt focust op startende kopers is de doelgroep bij een geintegreerde markt in hoofdzaak doorstromer. Ook hierin zit beweging: in 1990 was driekwart van de woningbouw bestemd voor starters en in 2004 nog maar nog maar een derde.


Voorraadmarkt
Een belangrijk verschil tussen beide typen markten is de samenhang tussen nieuwbouw en voorraad. Men spreekt in dit verband ook van een voorraadmarkt versus nieuwbouwmarkt. Gesegmenteerde markten zijn voor hun functioneren nauwelijks afhankelijk van prijsinflatie van bestaande woningen. Prijsstijgingen in dit type markt kunnen echter wel leiden tot een hausse in speculatief bouwen zoals in Spanje of Ierland waar in de afgelopen jaren een enorm overschot aan nieuwbouwwoningen is geproduceerd. Nieuwbouw in een geintegreerde markt is in hoofdzaak georienteerd op doorstromers en is daardoor in hoge mate afhankelijk van stijgende prijzen van bestaande woningen. Zonder prijsinflatie zou in een geintegreerde markt veel minder doorstroming zijn omdat verhuizen naar een duurdere woning pas zinvol wordt als een (flink) deel van de hypotheek is afbetaald. Wanneer woningprijzen harder stijgen dan consumptieprijzen of inkomen wordt het veel sneller aantrekkelijk om verkoopwinsten te investeren in de aankoop van de volgende woning.


Regionale deelmarkten
Een ander verschil betreft de samenhang tussen regionale woningmarkten. In een gesegmenteerde markt is die samenhang veel beperkter dan in een geintegreerde markt waar via doorstroming de opbrengst uit woningverkopen uit de ene regio geinvesteerd kunnen worden in een andere. Regionale segmentatie verdwijnt natuurlijk niet, maar wordt wel minder in een geintegreerde woningmarkt. Dit effect van integratie van regionale deelmarkten is tot over onze landsgrenzen in Belgie en Duitsland merkbaar.


De huursector
Als laatste belangrijke verschil tussen gesegmenteerde en geintegreerde woningmarkten geldt de manier waarop wooncarrieres verlopen en de relatie met de huursector. In een gesegmenteerde woningmarkt begint de wooncarriere in de huursector. Men zal doorgaans een tijd moeten sparen om de woningaankoop te kunnen financieren. Binnen een geintegreerde woningmarkt worden startende huishoudens steeds jonger tot woningaankoop verleid vanwege de snel stijgende prijzen. Voor jonge huishoudens met weinig eigen geld worden grotere woningen moeilijker bereikbaar. Dat kan men oplossen door als starter klein te beginnen. Na een eerste stap op koopwoningmarkt- ladder zal de volgende trede een grotere woning zal zijn. Naarmate de tijd vordert en de woningprijzen verder zijn gestegen zal een kwalitatief steeds minder deel van de woningvoorraad aangesproken moeten worden door eerste kopers die op de ladder willen springen. Zij nemen kleinere en kwalitatief mindere woningen voor lief (evenals de hoge financieringslasten) omdat men verwacht dat prijzen blijven stijgen en de woning uiteindelijk met winst verkocht zal worden.


Woningmarktcrisis
Daar waar een geintegreerde woningmarkt bestaat is ook een gesegmenteerde markt mogelijk. Ze sluiten elkaar niet uit, dat wil zeggen, ze kunnen elkaar opvolgen en doen dat in feite ook : ze zijn sequentieel. De integrale woningmarkt is in Nederland ontstaan medio jaren 70. De reactie op de woningmarktcrisis begin jaren 80 kan gezien worden als een terugkeer naar de gesegmenteerde markt om ruim tien jaar later gedurende een periode van forse huisprijsinflatie weer langzaam te veranderen in een geintegreerde markt. Mijn stelling is dat momenteel de geintegreerde woningmarkt nagenoeg heeft opgehouden te bestaan omdat deze in hoge mate afhankelijk is van welvaartsgroei en erg kwetsbaar voor economische tegenspoed. De inmiddels veranderde structuur van de woningmarkt vormt derhalve een belangrijk deel van de verklaring voor de huidige woningmarktcrisis. Economische indicatoren en met name de kredietcrisis spelen een hoofdrol, maar de wijze waarop de woningmarkt reageert, in dit geval implodeert, is m.i. een essentieel onderdeel van de analyse.


Een kwetsbare markt
Een geintegreerde woningmarkt is buitengewoon gevoelig voor economische volatiliteit, veel meer dan een gesegmenteerde woningmarkt. Een reeks van factoren bepalen deze kwetsbaarheid. De eerste factor is de afhankelijkheid van de productie van nieuwbouwwoningen van doorstroming en van prijsinflatie van bestaande woningen. Figuur 2 laat zien dat prijzen van bestaande woningen sinds begin jaren 90 sterker zijn gestegen dan van nieuwe, met uitzondering van de eerste jaren begin deze eeuw en na 2007, perioden die aan de vooravond van respectievelijk de internetcrisis en de kredietcrisis stonden. De sterke prijsstijgingen in de woningvoorraad hebben met name in de jaren 90 ruimte gecreeerd voor de bouw van duurdere koopwoningen.


Doorstromers uit de voorraad
De tweede factor betreft de concurrentie tussen bestaande en nieuwe woningen. Duurdere nieuwbouw betreft doorgaans grotere en kwalitatief betere woningen, bedoeld voor doorstromers uit de voorraad. Maar bestaande woningen hebben een eigen kwaliteit (bijvoorbeeld grootte, binnenstedelijke locatie) en concurreren met nieuwbouw. Wanneer voorraadprijzen stagneren, zoals begin deze eeuw, hebben kostprijsverhogende maatregelen een negatief effect op de prijs/kwaliteitsverhouding van nieuwe woningen. Momenteel doet zich het omgekeerde voor: dalende nieuwbouwprijzen hebben een drukkend effect op de prijzen van bestaande woningen. Het blijkt een wankel evenwicht in een volatiele economie.


De zwakste schakel
De derde kwetsbaarheidsfactor heeft te maken met het feit dat woningverkopen meestal een onderdeel zijn van een keten van transacties. Wanneer een transactie niet doorgaat staan alle andere verkopen in die keten in de wacht. Kwetsbaarheid wordt in dit geval veroorzaakt door het probleem van de zwakste schakel. De verkoop van een nieuwbouwwoning telt gemiddeld een keten van drie verhuizingen, dus naast een nieuwe woningen moeten twee andere woningen verkocht worden. Ook hier zien we nu stagnerende doorstroming als belangrijkste oorzaak van stagnerende verkoop van nieuwbouw, met name in het dure en midden segment.


Permanente instroom van startende kopers
Ten vierde is de kwetsbaarheid het gevolg van het feit dat transactieketens alleen kunnen bestaan bij een permanente instroom van startende kopers. Het is namelijk inherent aan een keten dat er een begin en einde is. Het einde van de keten is de aankoop van een nieuwbouwwoning, een verhuizing naar de huur- of zorgsector, emigratie of sterfte. Om een doorstromingsketen te kunnen realiseren zullen steeds nieuwe huishoudens zich moeten aanbieden die voor het eerst kopen. De instroom van starters werd een steeds grotere bottleneck naarmate huisprijzen harder bleven stijgen dan inkomen en inflatie. Lang voor de prijsdaling van huizen begon werd de betaalbaarheid van woningen voor starters het knelpunt op de koopwoningmarkt. Verlaging van de rente en een versoepeling van kredietvoorwaarden hebben na 2000 de instroom van starters op de koopmarkt geholpen, naast de verkoop van kleinere en kwalitatief mindere woningen aan starters.


Kwetsbaarheid
Als vijfde factor wordt de kwetsbaarheid van de Nederlandse koopwoningmarkt bepaald door de, in vergelijking met andere landen, uitzonderlijk hoge hypotheeklasten. Deze factor is niet zo zeer typisch voor een geintegreerde woningmarkt, maar draagt wel in hoge mate bij aan de kwetsbaarheid ervan. Van alle eigenaarbewoners heeft 86% (3,3 miljoen huishoudens) een hypotheek, waarvan een vijfde voor 100% of meer van de (toenmalige) aankoop waarde (cijfers 2006). Dit geldt niet alleen voor jonge huishoudens, ook onder de oudere eigenaar-bewoners is een en ander veranderd. Begin jaren negentig had ongeveer 45% van de 65 jarige huizenbezitters een hypothecaire schuld, in 2002 was dit opgelopen tot 75%.


Het gemiddelde hypotheekbedrag is tussen 1999 en 2006 bijna verdubbeld, terwijl huisprijzen maar met de helft stegen. Dit betekent dat Nederlanders een steeds groter deel van hun huis als onderpand gebruiken en sneller in financiele narigheid kunnen komen bij ontslag, scheiding of stijgende rente. Hypotheekschulden zijn ook veel sneller gestegen dan het inkomen waardoor ons vermogen om deze leningen af te betalen steeds verder achteruit gaat. Hypotheekschuld is eveneens explosief gestegen ten opzichte van het bruto binnenlands product. Onze nationale hypotheekschuld bedraagt ongeveer 600 miljard euro, een toename met een factor 3,75 t.o.v. 1996, en is daarmee vrijwel gelijk aan ons hele nationale inkomen. Wij zijn hiermee schuldennatie nummer 1 geworden in Europa, misschien wel de wereld. Een hypotheeklast die het bruto binnenlands product zo fors overstijgt was voor het IMF reden om al begin 2008 het vermoeden uit te spreken dat er sprake is van een zeepbel in de Nederlandse woningmarkt van naar schatting 30%. Van alle landen met hoge hypotheekschulden is Nederland het enige land waar de woningprijzen eind 2009 nog niet fors gedaald zijn.



Auto en de boot met het huis als onderpand
Dalende huisprijzen hebben enorme gevolgen. Niet alleen voor de koopwoningmarkt, maar voor de gehele Nederlandse economie. Dit geldt niet alleen voor de werkgelegenheid. Ook voor consumptieve bestedingen is in de afgelopen decennia veel geleend met een woning als onderpand. Zo blijkt uit een enquete van DNB dat in de jaren 1996 tot en met 2001 voor ruim 30 miljard euro aan overwaarde te zijn verzilverd via tweede hypotheken en oversluitingen, waarvan ongeveer driekwart weer is geinvesteerd in de eigen woning. Deze bestedingsimpuls heeft de groei van het bbp in 1999 en 2000 naar schatting met een vol procentpunt doen toenemen. Van alle landen met hoge hypotheekschulden is Nederland het enige land waar de woningprijzen eind 2009 nog niet fors gedaald zijn. De vraag welke kant de woningprijzen zullen opgaan is derhalve van belang. Aline Schuiling, berekende onlangs dat Nederlanders nu al te maken hebben met een aanzienlijk vermogensverlies, vooral als gevolg van dalende huisprijzen. Uit cijfers van het CBS leidt zij af dat sinds september 2008 circa 59 miljard euro aan woningwaarde verdampte. Dat bedrag zal toenemen wanneer de prijzen verder zullen dalen. Daarom de cruciale vraag:

Is er sprake van een zeepbel?


Zeepbellen ontstaan als er niet gekocht wordt op basis van reele waarde, maar van een verwachtte prijsontwikkeling. Als huisprijzen sinds 1995 met een factor 2,5 stijgen zonder dat daar een vergelijkbare inkomensontwikkeling tegenover staat, kan er geen sprake zijn van een reele prijsontwikkeling. In Nederland zijn huisprijzen in de meest recente cyclus van economische voorspoed te lang en te hard gestegen.


Sterk gestegen woningprijzen
De Nederlandse Bank (DNB)vreesde in 2003 al voor een zeepbel in de woningmarkt. Deze vrees werd ingegeven door sterk gestegen woningprijzen en zeer hoge nationale hypotheekschuld. Gecorrigeerd voor inflatie zijn de huisprijzen nu veel hoger dan tijdens de vorige hausse in de jaren zeventig. In 1978 werd toen een piek bereikt die in reele termen ruim 20 procent onder het huidige prijsniveau lag. Dit record hangt natuurlijk samen met ons fiscale stelsel, dat aflossing van hypotheekschuld sterk ontmoedigt. De suggestie van het IMF dat er sprake zou zijn van een zeepbel in de Nederlandse woningmarkt is anderhalf jaar geleden door veel deskundigen van de hand gewezen omdat de prijsstijgingen vrijwel volledig verklaarbaar zouden zijn uit fundamentele factoren zoals inkomen (groei tweeverdieners) en de daling van de hypotheekrente. Bovendien wordt in Nederland bij de aankoop van een woning veel meer geleend dan in andere landen. Criteria voor DNB voor een zeepbel zijn de toename van de nationale hypotheekschuld en de Loan to Value (LTV) ratio, factoren die in 2003 worden verzacht door ons fiscale stelsel en optimisme over een blijvende groei van het aantal tweeverdieners.


Reele waarde
Anderen geven aan dat er geen lucht in de woningmarkt zit omdat woningen altijd betaalbaar zijn gebleven voor kopers. Dat woningprijzen verklaarbaar of betaalbaar zijn bewijst m.i. niet dat de prijs een afspiegeling is van de reele waarde. Gezien de ruimte van dit artikel zal ik alleen kort ingaan op de kwestie van de betaalbaarheid.


Betaalbaarheid essentieel
Het spreekt vanzelf dat betaalbaarheid de bovengrens van huisprijzen bepaalt. Betaalbaarheid wordt voor een belangrijk deel beinvloed door de bereidheid van de banken tot lenen, met andere woorden, de leningsvoorwaarden zijn in hoge mate bepalend voor de waarde van het onderpand. Daar zat nu juist de zorg van DNB voor een zeepbel, namelijk de sterke stijging van de nationale hypotheekschuld en van de LTV ratio. Het is deze toename die stijgende woningprijzen lange tijd betaalbaar heeft gehouden. DNB spreekt in dit verband van een vliegwiel van kredietgroei en huisprijzen veroorzaakt door tophypotheken die anticiperen op een waardestijging van het onderpand.


Doorstroming
Een andere factor die de betaalbaarheid van koopwoningen in een tijdperk van sterk stijgende woningprijzen in stand heeft gehouden is hetgeen de geintegreerde woningmarkt kenmerkt, namelijk de doorstroming en het feit dat verreweg de meeste woningen worden verkocht aan degenen die een koopwoning verlaten. De omvang van het eigen vermogen dat doorstomers inzetten bij de aankoop van een nieuwe woning is aanzienlijk. Voor de periode 2002 tot 2006 is aangegeven dat het eigenhuis vermogen gemiddeld bijna 95.000 euro bedroeg en dat als gevolg daarvan de woonuitgaven uitgedrukt in netto koopquote voor doorstromers aanmerkelijk lager zijn dan voor startende kopers.


Stijgende rente is dodelijk
Kan er niet gesproken worden van een zeepbel zo lang hoge schuldenlasten en huisprijzen betaalbaar zijn? De kwestie is dat de elementen die de betaalbaarheid van hoge woningprijzen hebben ondersteund sterk veranderd zijn t.o.v. een jaar geleden. De reele rente is gestegen en de verwachting is dat deze binnen afzienbare tijd nog flink zou kunnen toenemen. Inkomens staan onder druk als gevolg van de recessie en verwachte werkloosheid. Hypotheken worden minder snel verstrekt op basis van twee volledige inkomens en bovendien is de LTI (loan to income ratio) van 7 richting 4,5 gegaan. En last but not least, is het eigenhuis vermogen van huishoudens sterk geslonken als gevolg van de dalende prijzen van bestaande woningen. Daarmee zijn de voorwaarden waaronder hypotheekleningen worden verstrekt de belangrijkste factor geworden die de betaalbaarheid van koopwoningen de komende tijd bepaalt.


Hypotheekrenteaftrek
Van die leningsvoorwaarden is de LTV ratio de enige factor waar enige politieke invloed op kan worden uitgeoefend. Om de huidige hoge woningprijzen enigszins te ondersteunen is de bereidheid tot lenen van banken cruciaal, maar deze vinden dit in de huidige markt te riskant. Inmiddels heeft een brede lobby met succes de nationale hypotheekgarantie (NHG) kunnen verhogen. Het zijn nu niet de banken, maar de overheid en kopers die de gevaren van de hoge leningen op zich nemen. De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers heeft inmiddels gevraagd om de NHG nog verder op te hogen naar tenminste 500.000 euro. De vraag is of en hoe lang kopers en overheid het nog zullen aandurven om torenhoge schulden op zich te nemen respectievelijk te garanderen, wanneer woningprijzen onder druk staan. De huizenmarktzeepbel wordt momenteel in stand gehouden door dit soort maatregelen. De omvang ervan zal pas blijken zodra een nieuw evenwicht is gevonden en huisprijzen een werkelijke afspiegeling gaan vormen van hetgeen huishoudens kunnen financieren in de gesegmenteerde woningmarkt die inmiddels gangbaar is geworden. Dertig jaar geleden duurde het ongeveer vijf jaar voordat de bodem in de markt werd bereikt. We hebben nog even te gaan.


Een kwestie van vertrouwen?

De oorzaak van een mogelijke daling van woningprijzen wordt vaak in verband gebracht met consumentenvertrouwen. Prijzen gaan echter niet omlaag omdat potentiele kopers denken dat ze zullen dalen. Prijzen dalen omdat woningen niet meer betaalbaar zijn zonder tophypotheken en geen afspiegeling vormen van de reele waarde. Gezien alle aandacht die het aspect consumentenvertrouwen krijgt zou men zich kunnen afvragen of de Nederlandse geintegreerde woningmarkt niet onbedoeld kenmerken had gekregen van een piramidespel? Het functioneert immers alleen bij voortdurend stijgende woningprijzen, bij een continue aanwas van starters en bij het vertrouwen dat dit altijd goed zal blijven gaan. De belangen om woningprijzen hoog te houden zijn natuurlijk groot. De woningmarkt is een belangrijke steunpilaar voor onze consumptieve economie geworden. Bovendien dreigen veel woningeigenaren onder water te komen staan als woningprijzen dalen. Ook banken raken daarmee in een spagaat en zullen willen voorkomen dat leningen niet meer gedekt worden door hun onderpand. Tegelijkertijd kunnen we niet doorgaan met het financieren van onze welvaart met nog meer schuld ook al is deze gedekt door de NHG. De rekening zal ooit betaald moeten worden.


Niet crisisbestendig
Een gesegmenteerde woningmarkt is in verreweg de meeste landen gangbaar en moet waarschijnlijk beschouwd worden als het normale type woningmarkt. Een geintegreerde woningmarkt blijkt kwetsbaar en niet crisisbestendig. In onderzoek en discussies over uitwegen uit de huidige woningmarktcrisis zouden we m.i. de gesegmenteerde woningmarkt als uitgangspunt moeten nemen, omdat dit de feitelijke situatie weergeeft: er is nauwelijks doorstroming en de woningbouw richt zich weer in hoofdzaak op startende kopers. Dit vereist een omslag in het denken over de woningmarkt. Hopen op een spoedige hervatting van doorstroming in de koopwoningmarkt is bijvoorbeeld weinig zinvol. Ontwikkelingen volgen en beleidsmatig sturen is verstandiger dan tegen de stroom in varen. Voorwaarde is natuurlijk van de structurele veranderingen op de Nederlandse woningmarkt kennis te nemen en deze verder te onderzoeken. Met dit artikel hoop ik hieraan bij te dragen.